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由和记黄埔开发的“御翠园”项目，位于北京朝阳区东四环外。房地产业界并不陌生。
这个项目，占地40万平方米，是2001年拿的地，折合楼面地价约1750元/平方米。
项目于2005年首期开盘价9000元/平方米，2011年二期为2.9万元/平方米，2024年开售第三期，当时备案价是9.07万元-9.97万元/平方米，但正式发售的时候，开发商卖出的销售均价在7.5万元-7.6万元/平方米。当时被认为“李嘉诚甩卖北京豪宅”，一度也成为了热搜。
一年过去了。楼盘即将于6月交付。在这样的节点，开发商推出了“特价促销”：销售均价调整为7万元-7.1万元/平方米，户型是140平方米、180平方米的高层。
事实上，御翠园只是将所推房源在去年开盘价格打折基础上，再度进行下调，每平方米只下调了5000元左右。
另外，项目开发周期过长，楼龄仅剩47年了，港式设计已显陈旧，规划新规下的市场新产品又不断出来。开发商降价出货，属于正常运作。
第一， 自媒体热炒“七折卖房”，北京豪宅降价。事实上，楼盘的备案价是9.07万元-9.97万元/平方米，用现在的售价和备案价比没有意义。楼盘去年发售只卖7.5万元-7.6万元/平方米。现在的售价与一年前相比，下降不多。
从数据上，我们甚至还能得出一个相反的结论：北京中心区高端项目，价格相对抗跌。
第二， 令人关注的是：开发商对去年高价买房的老业主推出了补偿措施，开了先例。
具体两个方案：一种是补装修，按照每平方米一个固定的价格，为老业主进行装修；另一种是补差价，按照不同户型给予80万-100万元价格不等的补贴。
但房地产买卖本是市场行为。和记黄埔在北京的这个操作，坏了市场规矩，对行业的负面影响显而易见。
第三，网络上聚焦点，在于项目2001年拿的地，怎么能捂了20多年，李超人平白就赚了暴利。
